专访顾云昌:北京共有产权房是1998年房改后的又一重大创新

广州楼市预售同权的政策风潮还没有过,北京的共有产权就已成为楼市的热点话题。近日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征集意见。北京装修网的小编了解到,这个新颖的
“共有产权住房”概念,简单说就是购房人个体与政府合伙买下一套房,双方按出资份额各占相应比例的股份,但房屋的使用权全部在购房人手上,甚至允许出租。

近日,由北京市住建委等多部门起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》(简称《办法》)对外公开征求意见,提出不少于30%房源将分配给“新北京人”。记者就何为共有产权住房、谁可申购、如何申请、价格怎么定、产权比例如何分配、可否转让出租、对北京房价有何影响等热点话题进行了梳理解读,来看你可以申购吗?
何为共有产权房? 自住房的延伸 与政府共有产权
共有产权住房,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
但共有产权住房,对普通购房者来说是听起来蛮陌生的词汇,它最近一次的重要亮相就在4个月前。
4月,住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房、共有产权房供应。
可见,共有产权住房属于保障性住房的一种,北京市住建委在解读中更明确指出,共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范,不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。
那自住房和共有产权住房关系如何进行衔接处理?北京市住建委称,《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理,仍按照原规定执行。《办法》施行后,未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。
共有产权房价格咋定? 销售均价低于同地段价格 浮动范围为±5%
《办法》意见稿提出,共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。
但开发建设单位依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。
北京市住建委表示,共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式,遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位,并实行建设标准和工程质量承诺制。
哪些群体能购买? 符合限购条件且家庭成员名下无住房
《办法》意见稿称,共有产权住房的供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中,单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。
房源将优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。
同时还需遵循从严限购条件,已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议;有住房转出记录;有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年等情况的家庭不得购买共有产权住房。
不仅如此,共有产权住房对“新北京人”的分配比例将不少于30%。即要求各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
产权比例如何分配? 参照项目均价占同地段、同品质商品房价格比例
产权一分为二后,购买者最关心的问题首先是能分到多少份额?是自主选定,还是按房屋售价各有不同。
针对购房人产权份额,《办法》意见稿要求参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。
值得注意的是,共有产权住房项目销售均价和共有份额比例,会分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前,由代持机构委托房地产估价机构进行评估,并由北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果面向社会公开。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此类住房显著的特点就是产权让渡并非一次性,而是逐渐让渡。“按照产权比例规定,购房者前期出价相对较低,有助于降低购房成本,随着后续购房能力提高,可继续从政府手中回购相应产权,此类操作有很好的制度创新。”
如何申请? 房管局官网申请 多部门联网审核
为让申请服务更加高效、便民,官方采取了网上申请的策略。即,符合条件的家庭,可登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请,在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》,如实申报家庭人口、户籍、住房等情况,并准备相关证明材料。
随后,多部门进行联网审核。北京市住房城乡建设委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内,通过共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核,区住房城乡建设委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。
经审核通过的家庭,可取得申请编码,进入到摇号配售、顺序选房和购房确认的环节。
但会严查处虚假申购和违规使用行为,禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的,将限制购买共有产权住房。
可否出租? 允许!租金和代持机构分配
《办法》意见稿提出,在购房合同签订条款中规定,购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租出售收益分配等内容。
也就是说,共有产权住房不仅可以出售,也可以出租。“共有产权住房兼具了保障性住房和商品房的双重属性。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的,但共有产权房可转租,从这个角度讲,又带有一定商品房属性。
既然产权是共享,租金收益又该如何分配?《办法》意见稿对此做了说明,已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。
还要求,购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息,优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。
可否出售? 需满5年 转让对象仍需符合购买条件
与自住房类似,北京对共有产权房的转让时间做出了严格限制,但依然可按照市场价售出。
《办法》意见稿提出,在共有产权住房购买5年后,购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
此举有利于实现共有产权房循环使用,更大程度上发挥保障作用。“将更加有力的保障了居民财产权。”中原地产首席分析师张大伟认为,对共有产权住房项目销售均价的弹性限定模式,将促使购房者预期出现转变。从5年内的体系内循环,5年后可选购买政府产权,体现了调控的回归市场。
对北京房价将有何影响? 利于抑制投资投机需求 平抑北京房价
北京房地产业协会秘书长陈志认为,北京推出共有产权住房,对于完善住房保障体系、完善住房制度,建立房地产调控长效机制,支持中端购房,抑制投机,促进公平,将起到重大作用。
对于楼市房价影响?北京市住建委表示,共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求,进一步平抑房地产价格,对北京市房价平稳运行起到有效推动作用,让住房制度更加公平合理,促进房地产业平稳健康发展。
张大伟分析,2017年上半年,北京自住房已经影响房价降低7%左右,在共有产权房政策的继续推动下,北京楼市观望情绪会继续加强,特别是大量共有产权房源供应后,北京房价稳定已可预期。

住房市场化改革以来,我国逐步形成包含经济适用房、廉租房、限价房和公租房在内的“四房”保障房体系。但是,“十二五”规划开始,我国试图构建一个“以租为主”的新型保障房体系。

文章导读:
8月3日,北京市住房和城乡建设委员会发布消息,新制定的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见,这随即被认为是给想买房又买不起房的人打了一针强心剂。

北京装修网的小编了解到,《暂行办法》的大意是把预备在2017年——2021年入市的25万套自住型商品房,变成共有产权住房,30%的新北京人可以享受这一红利,并且还将充分考虑两孩及适老性要求,以多居室为主,
尤其是通过“职住平衡”和“不转让无需补差价”的鼓励永久居住。

北京:“四房合一”,又另启自住商品房

《中国经济周刊》记者 王红茹 | 北京报道

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北京原来是典型的“四房”体系,比国家设计的还略严格一些。廉租房和经济适用房分别针对最低收入家庭和低收入住房困难家庭(分别为人均可支配收入的21%和45%);限价房和公租房分别针对中等收入住房困难家庭(分别为人均可支配收入90%和100%)。其中,限价房与经适房的差别除准入外,还在于五年后上市,价差的35%上缴政府,公租房则一定程度上惠及外来人口。

(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第32期)

北京装修网的小编了解到,5年之后,购房人可以继续加持,从政府手里购得完全的所有权,也可以上市交易,卖房提现。

“四房合一”,以租为主

8月3日,北京市住房和城乡建设委员会发布消息,新制定的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见,这随即被认为是给想买房又买不起房的人打了一针强心剂。

共有产权房一推出,便成为关注的焦点,市场上有的观点认为大量入市的共有产权房必将对房价产生冲击;也有观点认为,完整产权的商品房反而会因为共有产权房的推出显得更加珍贵。但事实上,据北京青年报记者了解,共有产权房的推出是政府实施“长效机制”的重要一环,也是对原有经济适用房以及自住房制度的完善和调整,虽然带有商品房属性,但因为优先采取“内循环”,将与一般商品房分割成完全不同的两个市场,更谈不上对房价产生直接影响。

从2013年4月19日起,北京统一廉租、经适、限价和公租房“四房”合并申请,统一按“四房”中准入标准最宽松的公租房标准审核,将符合条件的家庭纳入到保障体系内轮候,并可选择先承租公租房来过渡。这是北京政府住房保障方式由“以售为主”向“以租为主”转变的重要标志。

共有产权住房概念早已提出,2014年4月,住建部发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》,北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等6座城市为共有产权住房试点城市。

具有商品房属性的保障房

这也并不代表取消经济适用房和限价房——北京尚有9万户左右的产权型保障房备案家庭还在轮候,按计划将在2年内基本解决,但是它们逐渐淡出是早晚的事。“十二五”规划期间,北京计划公开摇号50万套保障房中,60%为公租房。

今年4月,住建部等部门发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,提出超大、特大城市和其他住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房、共有产权房供应。

个人和政府“凑份子”买房的共有产权模式,并非北京的首创。

又启“自住商品房”

《中国经济周刊》记者专访全国房地产商会联盟主席、1998年房改方案主要执笔人之一顾云昌,请他对共有产权房政策作相关解读。

这种模式最早的探索者是江苏省淮安市。而后在2010年上海也推出了共有产权房。这种模式的推出,初衷是因为要对“经济适用房”的建设和供应进行改革,取代经济适用房,来解决“夹心层”的购房需求。

2013年10月底,北京市出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,明确要求开发“价格低于周边市场30%、面积以90平以下为主”的自住型商品住房。它是“完善住房供应结构,下大力气做实中端,支持居民自住性、改善性住房需求的重要举措”。名下一套内住房京籍家庭,或者持有有效暂住证,并连续5年以上在本市缴纳社保或个税,且名下无房的非京籍,均可购买一套。

共有产权住房的定位是保障房

早在2014年4月,住建部就曾召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

北京要求2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房的供地;2014年全市850公顷住宅用地供应计划中,30%用于自住型商品房建设(另40%用于保障房建设,30%用于普通商品房建设).

《中国经济周刊》:我们该如何理解共有产权房?

从时间节点看,此次北京共有产权房的推出,经过了多年的实践和研讨,绝非一时兴起的冲动政策,业内普遍认为,共有产权房将成为长效机制中的重要一环,承担商品房和保障房的过渡部分。

北京住房供应体系由此重构为“商品房——自住商品房——公租房”的三层体系。

顾云昌:所谓共有产权住房,指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

在各地的探索中,对共有产权住房的定位,其实有细微差别,最核心的是,究竟纳入到保障房体系,还是商品房体系?

青岛:准入宽松,产权房淡出难

共有产权房最大的特征是产权明晰,房屋产权由政府或者代持机构与购房人共同拥有,使用权属于购房者。

比如,北京市在2013年推出了带有共有产权性质的住房,命名为“自住型商品房”,这是计划将共有产权住房打造成保障房和商品房之间的“过渡形态”。

青岛也像北京一样拥有典型的“四房”体系,但是宽松甚多。

这次北京提出的共有产权房实际上是对北京保障房体系的进一步完善,使保障房体系更加规范,带有长效机制的特征,促进了保障房资源分配更加公平、合理,充分发挥改善民生和房地产市场调控双重作用。现在用共有产权房规范过去曾出现过的经济适用住房、限价房和自住型商品房等,虽然这些类型的房屋也发挥了一定的保障作用,但是不够规范,产权也不够清晰。特别是限价房,其到底是商品房,还是保障房都没有说清楚。

而在四川成都,则明确规定,将以往的经济适用房、限价商品住房等并轨管理,统一为共有产权住房,成为购置型保障房的主体形式。

向“以租为主”转变,但产权房淡出缓慢

《中国经济周刊》:北京这次推出的共有产权房允许租赁,此前一些保障性住房不允许转租,其定位还算保障性住房吗?

北京装修网的小编了解到,在一些学者看来,共有产权住房有双重属性。经济学家马光宇就表示,共有产权住房中,个人持有的部分属于商品房性质,而政府持有的另一部分属于保障房性质。因为个人所持有比例将大于政府持有比例,并且未来将可以回购政府持有的部分,因此商品房属性更浓些。

青岛保障房体系也在从“居者有其屋”向“居者有其住”转变。截至2013年9月底,青岛各区共提报保障性住房建设项目54个、房源17839套,其中公租房11348套,经适房4699套,限价商品房1792套。2014年到2016年,青岛市保障性住房计划建设总量不少于4.5万套,其中,公共租赁住房3万套,经济适用住房0.75万套,限价商品住房0.75万套。预计从2016年开始,经济适用住房和限价商品住房建设数量将逐步压缩,逐步退出住房保障体系的舞台。

顾云昌:关于共有产权房的定位,目前有不同的看法。因为其有特定的供应人群,而且有些限制条件,所以不完全是一种商品房。我认为共有产权住房的定位是保障房,或者说是通过市场化运作的、带有保障属性的住房。

但在住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来,共有产权住房就是保障房,“针对的需求人群和过去的经适房、两限房是差不多的,都是中低收入家庭。尽管在运作上参照商品房,但仍然是带有保障性质的。”

上海:内外有别,产权保障本地人

现在的住房应该分为两类:商品房与保障房。而保障房可分为两种:公租房,以及新推出的共有产权房。在保障房中,共有产权住房属于可以销售、可以出租的类型。公租房、廉租房属于可供出租的保障性住房。其实,市场经济条件下建立符合中国特色的住房供应体系,应该包含两个体系,商品房体系与保障房体系。

至于共有产权到底是商品房属性还是保障房属性,业内尚存争论,但有一点值得注意的是,共有产权意见稿明确提出了将共有产权房小区按照普通商品房标准来打造。

上海保障房体系只包含廉租房、公租房和经济适用房三种。其中,廉租房和共有产权房主要针对本地人,公租房主要针对外地人。

从现在的保障房体系来看,通过结构性改革,供销售的与供出租的两方面都有完善:一方面发展公租房,即通过租赁市场来完善住房供应体系,改变过去销售市场很大、住房租赁市场很小的局面;另一方面,就是为深化住房供给侧结构性改革,进一步完善住房供应体系,为满足基本住房需求推出的共有产权住房政策。

这在以往,无论是经济适用房还是自住房都从未提过的。共有产权房意见稿不但明文规定,未来提供的户型大多数都是60平方米以上的多居室;而且还提出将紧靠地铁线、公交线;1户至少1车位;图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配备;实现小区无线网络全覆盖;安装人脸识别系统等,这一系列的要求在普通商品房小区里都是少有的高端配置,这次全部被共有产权房所提及,也代表着共有产权房将成为品质不次于普通商品房的新产品,定位上也更趋向于商品房。

本地人:实质是产权保障

共有产权房可以按照市场化的方式来运作,又有保障的功能。将来推行共有产权房和公租房后,我们的保障房体系就比较完整了,而且也更规范,产权性质也会更清晰。

对此,一位房企负责人对北青报记者表示,自住房在实际投入市场后,产生了很多弊端,由于土地出让时,自住房部分的土地成本较低,商品房部分的土地成本较高,所以建成后,商品房小区的环境、配套都远胜于自住房部分。双方之间甚至建有栅栏、围墙,产生了许多摩擦。与之相比,共有产权房的建设基础,就是看齐普通商品房,也符合调控“长效机制”,鼓励购房者长期居住。

上海有廉租房和经济适用房两种形式保障户籍人口(以及一定年限的常住人口),其本质是产权保障。

两大亮点:考虑“新北京人”需求;建立完善的退出机制

共有产权房在出租出售上更具弹性 规避“开豪车住经适房”的漏洞

上海1999年推出廉租房,多次降低门槛后,现准入标准已放宽到2100元(人均可支配收入的63%),基本覆盖住房困难但没有住房消费支付能力的低收入家庭。

《中国经济周刊》:办法提出,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。您怎么评价这条针对“新北京人”的规定?

不仅如此,在制度设计上,共有产权房与以往的经济适用房、两限房、自住房相比,也明显增强了市场弹性。

鉴于江苏淮安2007年推出以出让土地共有产权房代替划拨土地的经适房,并实施购房家庭与政府7∶3和5∶5两种产权比例,2009年上海开始试点共有产权房,2010年开始申请供应,准入标准现降低到5000元(人均可支配收入的150%),基本覆盖了中等收入但仍无市场购房能力的“夹心层”群体。

顾云昌:这次出台的办法最大的亮点或者说创新点,是把“新北京人”放进了共有产权房的供应对象。这对一线城市和重点二线城市具有非常重要的意义。

在以往模式下,保障房价格明显低于周边商品房,是因为政府牺牲了土地出让收益,或者投入财政资金进行补贴,但由于产权是一次性交给购房者,为了避免购房者的谋利行为,设计了很多硬性规定,比如不能出租,5年内不能转让。但在实际操作中很难监管。

上海的廉租房可以出售转化为共有产权房。廉租房分为“只租不售”和“先租后售”两类,其中“先租后售”类主要为在近郊大型居住社区内筹集的房源,申请家庭居住满一定年限后,具有支付能力并符合共有产权保障住房申请条件的,可以按照规定申请购买。

过去保障房中的公租房、经济适用房、自住商品房等,主要考虑的是户籍人口。统筹考虑非本市户籍家庭住房需求,一是跟我国城镇化目标相契合。我国城镇化的目标之一就是农民工的市民化,如何解决非户籍人口和户籍人口享有同等权利,让新市民“北京化”,这是我们的奋斗目标。二是考虑到精英、高端人才的流动。一些高端人才想来北京工作,却由于房子问题受阻,现在二线城市在抢人才,北京既要转移一部分非首都功能和人口,又要吸引人才。

相比之下,共有产权住房的弹性明显增强。比如,个人和政府的产权份额具体如何确定,并没有硬性规定,而是提出了,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例来确定。

外地人:公租房

《中国经济周刊》:在转让规则上,共有产权住房购买5年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额。您怎么评价共有产权房的退出机制?

这样的弹性使得未来共有产权房的买入门槛有效降低了,有利于解决“夹心层”的购房需求。比如,如果地块在郊区、总价较低,个人出资比例可以高一点,所占产权份额也高一点。如果地块位置好,总价较高,为了减轻购房者负担,政府可以出资多一点,占有更多份额。

上海公租房是主要针对外来人口。公租房不限户籍、收入限制,以在本市有稳定职业、居住困难作为申请条件,租赁价格略低于市场租金,只租不售,租赁总年限一般不超6年。但是,看似普惠的政策,实际执行中也因租金太高、地点偏远等原因使受益面有限。

顾云昌:共有产权房的推出,是对住房制度改革的一次深化,是对保障房制度的一种完善和创新,有完备的进入和退出机制,可操作性比较强。完备的进入和退出机制是《办法》的另一个亮点,房屋的产权更加清晰,进入和退出都更加规范。个人购买共有产权房后,大部分产权是个人的,另外部分产权是代持机构的,但房本上会写明“共有产权”。

另外,允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。以往的经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的,但共有产权房可转租。但因为有政府产权,所以出租需要和代持机构分配利益。意见稿中对此明确:已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。

广东:最为严格的租赁保障体系

房屋可以出租,也可以在5年过后按照市场价格销售,比如你有70%的产权份额,出售时房屋价值300万元,你将获得210万元,你购房时或许只出资180万元,5年后就净赚30万元。也就是说,共有产权房跟商品房一样能够保值增值,这是1998年房改方案之后的又一重大创新。

同时,为体现保障的要求,共有产权房出租时,将优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。

租赁保障,甚为严格

推出共有产权房不会影响商品房价格

不仅如此,在共有产权住房的退出和转变成商品房上市方面,也增加了市场因素。《办法》意见稿提出,共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

2012年2月,广东省发布《广东省住房保障制度改革创新方案》,设定该省保障房体系的基本框架:以租赁性保障房为主,以地区中等收入60%左右以下户籍人群为主要保障对象。

《中国经济周刊》:共有产权房推出后,其对北京商品房的房价会有什么影响?

但同时,也对转让对象做了严格限定。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

该体系比“十二五”规划要求的还要更加具体、严格。除了国家要求的“十二五”期末保障性住房覆盖面达到20%左右的目标外,该体系还要求:以公共租赁住房为主体,只租不售,同时停建经济适用房;按城镇居民人均可支配收入的60%左右,人均住房建筑面积低于13平米确定准入标准;以40平米的小户型为主,鼓励低于30
平米的小户型,集体宿舍形式公租房人均住房建筑面积不低于5平方米(注:联合国贫民窟的标准之一是低于5平方米);参照市场租金水平确定租金标准,政府分档补贴。

顾云昌:商品房和保障房是两个不同的市场,是两种不同的人群在购买不同的房子。这就如同到国际品牌店买衣服和到批发市场买衣服,价格是不一样的。商品房的价格完全取决于商品房的产品和消费者之间的供求关系,房价上涨是由于供不应求造成的。而需求有刚性需求、改善性需求和投资、投机性需求,现在抑制的是投资、投机需求,对改善性需求也有一定制约,比如提高二套房贷款首付比例等。所以,房价是由供应量和需求量来决定的,不要以为推出了共有产权房,就会影响商品房的价格。

不难看出,像以往那样钻空子买下共有产权房后,期望出租或者出售获利,已经变得愈加困难了。

广州的落实

《中国经济周刊》:共有产权房可以在中小城市推广吗?

不难看出,北京此次推出的共有产权住房,实际上是自住型商品房的升级与完善。

广州很好地落实这些政策,于2013年2月出台《广州市公共租赁住房保障制度实施办法》。广州要求公租房单套建筑面积60平方米以下,以40平方米左右为主;以本市户籍及工作人口为对象,三口之家月可支配收入限额5166元(城镇居民人均可支配收入的60%左右)收入准入。租金标准参照市场租金水平确定的同时,租金补贴分别为公布的租金标准的80%、70%、60%和50%。

顾云昌:共有产权房应该说在所有的城市都可以推广,特别是在房价过高的特大城市或者大中城市最能发挥作用。因为特大城市、大城市的房价过高,通过共有产权能够降低购买的门槛,购买者有可能实际支付房价的70%、75%,或者80%,最低的还可能只有一半。实际支付比例可能根据不同的地段来定,比如中心地段房屋的支付比例可以考虑设定得低一点,但是最低不能低于50%。

以往自住商品房项目,往往因为低于周边商品房的价格而受到追捧。不少开着豪车排队买经济适用房、自住商品房的例子也屡见不鲜。虽然有5年内不能转让和补交土地收益的要求,但因为价格远低于商品房,一旦禁售期结束,购房人选择出让仍能获得非常可观的利润。

公租房正在成主体。2013年2月起,广州将廉租房统一归类为公租房。从2013年4月12日起市辖10区又暂停受理申购经济适用房申请。经济适用的占比也迅速下降,2012年广州市开工建设公租房32888套,经济适用房3936套,经济适用房占公租房比例为12.0%。2013年则进一步下降到3.6%。广州2013年上半年建成5451套限价房,但是全部用于拆迁安置,没有上市销售。

中小城市也可以推广共有产权住房,这是我们建立完善的住房制度的一个方向。早在10年前,像江苏淮安这样的城市就试点了共有产权住房,效果还是不错的。

但在此次推出的共有产权模式下,由于设置了政府优先回购,即使房屋增值,购房者也只能拿到部分产权的增值收益,而且政府会优先回购再出售给符合共有产权房条件的购房人。

执行还是超越了“十二五”规划?

因此,在业内人士看来,共有产权住房在产权界定、出租收益分成和产权收益上都有明确的划分,是对原有保障房制度的升级和补缺。

“十二五”规划的本质,旨在建立一个类似美国的剩余福利模式。但是除广东外,各地都对这一模式进行了超越。

解决“夹心层”住房问题 环京购房热可能退烧

“十二五”规划实质:剩余福利式

北京装修网的小编了解到,共有产权房虽然主要是对北京现有保障房体系的升级和完善,但需要注意的是,这次的征求意见稿,明确规定将有三成的新北京人享受共有产权房红利,相比经济适用房和自住房,更加放开的户籍要求,被业界认为将解决众多“夹心层”的需求。尤其是被北京的房价外溢的购房需求,和被限购限制的购房需求,都可能通过共有产权房实现居者有其屋。

更深入分析之前,有必要进一步厘清“十二五”规划的本质。它旨在建立一个类似美国的剩余福利模式。

一位国企的销售总监向北青报记者透露,在他看来,5年内25万套的共有产权房如果按计划推出,必然对首次刚需置业的群体有一定冲击。

剩余福利制度有两大基本特征:一、市场扮演主要福利提供角色,政府只起补残作用。二、既然是补残,保障规模要尽可能地小——如能保障到60%AMI(Area
Median
Income,地区中位收入)的,绝不扩展到80%AMI;保障形式要尽可能最基本——能用租赁的,就绝不用产权。目的是让自由市场作用最大化。

首次刚需置业的群体有两个特点,一是对价格敏感,二是买房确实是用来住的,至少住5年(与共有产权房的变现时限对应)。而这部分购房者现有的购房指向是两大块,一是低总价二手房,二是环京地区的普通新房。

美国是最典型的剩余福利制度。大部分人市场满足(住房自有率约70%,另一部分人市场租房),政府保障租赁为主,60%
AMI准入。对比之,我们将保障覆盖到中等偏下收入住房困难家庭(假定是80%AMI或者人均可支配收入,美国住房与城市发展部将80%-120%AMI确定为中等收入,这里取其下限),以租为主的保障形式,都非常接近美国。

而此次政策中提到的新建共有产权房的选址会优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,推动就业与居住的合理匹配,促进职住平衡,这很可能对北京外溢的购房需求产生回流的影响。

虽早有学者指出我国住房制度的剩余福利性,但都不如“十二五”规划这次的更彻底。虽20%的保障房占有率规模从未有过,但是,“十二五”规划前,保障房还覆盖到中等收入群体,现在只覆盖到中等偏下收入群体;“十二五”规划前,还有产权房和租赁房两种形式,现在只剩下“以租为主”了。

因此,如果共有产权政策顺利出台,共有产区房的供应数量也能符合要求,那可以预计,相差不多的价格下,以燕郊为首的环京地区的普通住宅和低品质的小户型二手房将受影响最大。

中国住房供应体系的重构

不过,对于北京的改善需求来说,由于改善类产品在空间、配套、品质要求上更加严格,加上共有产权房具有严格的购买限制,因此,对改善类产品的冲击反而较小。

中国需要重构其住房供应体系,以满足中间群体的产权性需求。手段不外乎调节商品房价格、继续提供产权型保障房、提供政策性商品房三种。

业内声音

广州选择第一条路径,试图通过增加土地供应平抑房价,这一方式优先惠及较高收入群体。青岛、上海选择第二条路径,继续提供产权性保障房。差别只在于,青岛沿用经济适用房和限价房形式,执行中瓶颈甚多(如定价的行政化、收益流失等等);上海采用共有产权房,政府补贴显化,执行较顺利。北京走第三条路径,采用自住商品房形式。自住商品房是一种政策性商品房而不是产权性保障房,因为没有收入准入,政府的价格支持转化为住房的不完全商品性(如限制上市年限、增值分成、出售后将不能再购买等等).

赵秀池:

三种方式中,政策性商品房将最有可能胜出。中国房价由于各种复杂原因短期内很难调控下来,广州所选的第一条路径作用有限。只能在余下的产权性保障房和政策性商品房之间选择了。两者存在保障对象上的差别——前者优先惠及较低收入群体,后者优先惠及较高收入群体。这里就有了福利制度与福利政治的冲突:优先考虑较低收入人群,还是优先考虑较高收入群体?最可能的结果是:较高收入群体的福利需求优先满足,较低收入群体也不被忽视,但以降低保障水平为代价。结果将会是“商品房——政策性商品房——租赁性保障房”格局(而不是“商品房——产权性保障房——租赁性保障房”格局)。

共有产权住房有利于职住平衡

至于这种政策性商品房将采用何种形式,北京的自住房形式,深圳的安居商品房,还是探讨中的共有产权房,甚或其他,值得进一步探讨。

缓解交通拥堵

寻找一个中间状态的、政策与商品属性相结合的、旨在满足人们产权性居住需求的合适的住房形式,是我国住房制度建设的下一个关键点。

北京装修网的小编了解到,首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池表示,尽管目前高房价下租房居住更划算,但由于受传统观念和一些客观因素影响,人们还是习惯买房居住。但是,由于目前北京房价较高,使很多人没有购房能力,望房兴叹。通过提供共有产权住房,明确了政府和个人持有的产权份额,降低了购房人的房价,有助于百姓住房梦的实现。

“北京市共有产权住房政策的推出有利于职住平衡,解决北京交通拥堵的大城市病。”赵秀池说,北京的交通拥堵问题一方面是城市人口过多,另一方面也是受职住分离影响。提供共有产权住房的供应,以区为单位优先当地户籍、就地就业的人员购买,实现了就近居住,有利于职住均衡的实现,进而有利于北京交通拥堵问题的解决。

马光远:

“共有产权房”的关键是定价问题

经济学家马光远认为,北京市这次推出的“共有产权房”,是对过去“自住房”的升级优化版。

尤其是“共有产权房”的商品属性增多,将使得房屋的产权和政府的出资更加透明。所以,问题的关键仍然是“共有产权房”的定价问题。既然北京的“共有产权房”取代了以前的“自住房”,而自住房和周边的商品房比较,政府定价低于周边商品房30%。那共有产权房会低于周边售价30%吗?

按照目前的意见稿,“共有产权房”的定价规则是其销售均价,低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

还是以“自住房”的定价为例,以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%,但以前买的“自住房”是完全产权的,在转换为“共有产权房”之后,售价也可能低于同地段售价的30%,但得到的是一个只有70%产权的房子。

因此马光远认为,共有产权房最后的定价和政府出资的比重将更多影响这类房屋是否能够真正保障更多的刚需购房群体。

杨红旭:

北京共有产权房准入门槛比上海的要低

北京装修网的小编了解到,早在北京推出共有产权房概念以前,上海就开始尝试共有产权房了。易居研究院副院长杨红旭表示,上海在2010年就开始实行共有产权房了。北京的共有产权房意见稿与上海的运行模式相比,最大的不同点来自于准入门槛:上海实行双困线限制:居住困难,人均住宅面积15平方米以下;收入困难,人均月可支配收入6000元以下、人均财产18万元以下。而北京只要求无房,暂时没有对收入及财产做出更多的要求。很明显,如果最终按照意见稿的方式推出,北京的共有产权房覆盖范围将远大于上海的共有产权房。

杨红旭同时认为,上海的共有产权房,是由经济适用房演变过来的;而北京的共有产权房,是由自住型商品房演变过来的。上海的政策门槛高,所以一般不需要排队、轮候、摇号。而北京的共有产权房由于意见稿中规定的政策门槛低,很可能未来会有大堆的人排长队,通过摇号方式中签,因此,他认为,应该对申请人有更加细致的界定,保证困难家庭优先享有政策红利。

他山之石

新加坡组屋:

“内循环”制保证了组屋价格的长期稳定

对于北京新推出的共有产权房概念,其实新加坡早在十几年前就推出了类似的保障低收入群体居住需求的房屋——组屋。

在新加坡,由于组屋的存在,商品房与保障房成为了完全不同的两个市场。相比于价格随市场波动的商品房,实际只提供给占居民总数15%的高收入者,对占居民总数80%以上的中低收入者则供应政府组屋,对占居民总数5%的最低收入者供应廉租屋。

政府组屋以中低收入者买得起为前提,并考虑土地紧缺这一重要条件,因而开始一段时间,主要建设42至70平方米的小套型住宅。后来随着经济发展和居民收入提高,才逐步加大套型,并坚决不建设过大套型的组屋。近20年建设的主要是50至125平方米套型的组屋。

开始建设政府组屋时,需要政府的资金支持。后来在居民收入提高后,组屋开始出售,除了税费和低息贷款支持外,可以做到政府的建房资金投入能够全部收回来。

北京装修网的小编了解到,新加坡还着重推行了政府组屋“内循环”制:规定每户居民只能拥有一套政府组屋;如果有的居民因收入提高,要购买更大套型的政府组屋甚至购买商品房,则由政府回购其现住的政府组屋,这一组屋将再售给其他需要这一档次政府组屋的居民。可喜的是,这样的内循环规定也在共有产权房的征求意见稿中看到了类似要求:“在共有产权住房购买5年后,购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。在同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。”

北京装修网的小编了解到,新加坡实施组屋的结果是,稳定了当地房价,因为严格控制在15%以内的商品房比重,无论房价怎么涨,也不足以动摇占据85%比重的组屋价格。并且内循环的方式也保证了组屋价格的长期稳定。

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